Im Mai 2014 legte die Hardturm AG den Grundstein eines Wohn- und Dienstleistungsgebäudes zwischen der Pfingstweid- und Förrlibuckstrasse entlang dem Sportweg in Zürich und eröffnete damit die vierte und letzte Bau-Etappe des Hard Turm Parks. Marco Ramstein, Leiter Projektentwicklung der Hardturm AG und Stefan Stadler, Inhaber der vermarktenden MSW Immobilien AG, sind in diesen Projekten tief involviert.

Wie entwickelte sich Zürich-West zum Trendquartier der Stadt?
Stefan Stadler: Angefangen hatte alles mit der Überbauung Limmatwest. Seit ich vor 15 Jahren für die Hardturm AG die dort entstandenen 320 Wohnungen und rund 12 000 Quadratmeter Büro- und Gewerbeflächen vermarkten durfte, entwickelte sich das ursprüngliche und urbane Zürich-West sehr stark. Wir waren stets ein Teil der Entwicklung. Als ich damals mit Bekannten und Kollegen über das Projekt Limmatwest sprach, stiess ich primär auf Skepsis. Es konnte sich kaum jemand vorstellen, dass sich das Quartier in eine attraktive Wohngegend verändern könnte – schon gar nicht für Eigentumswohnungen. Heute ist Zürich-West durch das breite kulturelle Umfeld bereits zu einem Trendquartier geworden. Gerade hinter dem Hard Turm Park steckt aber auch eine detaillierte Planung, die zusammen mit der Stadt ausgearbeitet wurde. Das Tram fährt inzwischen über die Pfingstweidstrasse, die Bahnhöfe Zürich-Altstetten und -Hardbrücke sind nah und in wenigen Minuten erreichbar, genauso der Autobahnanschluss. Die Zielgruppen durchmischen sich dadurch viel stärker als früher.

Woraus besteht der Hard Turm Park konkret?
Marco Ramstein: Es sind vier Gebäudekomplexe – das bereits erstellte Hochhaus mit Hotel und Wohnungen, die 2012 eröffnete Hofrandbebauung mit Büros, Hotel, Wohnungen, Take-Aways und Restaurant, ein per 2015 fertiger Bau mit Wohnräumen und Einkaufsmöglichkeiten sowie ein viertes Wohn- und Dienstleistungsgebäude, das Ende 2016 bezugsbereit sein wird. 2017 zieht dort der Finanzdienstleister SIX und mit ihm die Zürcher Börse ein. Zusätzlich werden 108 Wohnungen erstellt, davon 57 Eigentums- und 51 Mietwohnungen.

Ein fast gleichwertiges Verhältnis - entspricht das dem Trend?
Marco Ramstein: Im letzten Baufeld des Hard Turm Park verfolgen wir die Strategie, einen möglichst grossen Teil als Anlage im eigenen Portfolio zu halten. Das gilt auch für die Räumlichkeiten der SIX. Mit dem Verkauf von Stockwerkeigentum generieren wir Eigenmittel, die wir in den Rest des Gebäudes reinvestieren und damit ein solides Eigenkapital sicherstellen können.

Stefan Stadler: Als Eigentümer der Mietwohnungen und Dienstleistungsflächen bleibt die Hardturm AG mit dem Quartier verbunden. Für uns als Vermarkter ist das eine Luxussituation. Mit langfristigen Planungen können wir solche Philosophien nachhaltig verfolgen und müssen nicht dauernd Strategien ändern.

Wissen Sie schon, wer in diese Wohnungen einziehen wird?
Stefan Stadler: In der heutigen Phase – mehr als zwei Jahre vor dem Bezugstermin - sind Verkäufe natürlich noch schwierig. Trotzdem sind rund ein Viertel der Wohnungen schon reserviert. Diese Menschen planen langfristig und verpflichten sich nicht nur durch eine rechtliche Vereinbarung, sondern leisten bereits jetzt eine Reservationszahlung. In einer globalisierten, mobilen und schnelllebigen Welt ist das nicht selbstverständlich. Wer heute in Zürich arbeitet, weiss nicht ob er das in zwei Jahren auch noch tut. Muss er sich für einen Kauf entscheiden und entsprechend verpflichten, setzt das eine gewisse Vertrauensbasis in die Strategie und in die Erfahrungen der Bauherrschaft voraus.

Ist der Verkauf von Eigen­tumswohnungen allgemein schwieriger geworden?
Stefan Stadler: Der Abverkauf im oberen Preissegment wurde tatsächlich schwieriger. Das hat auch damit zu tun, dass die Banken nicht mehr so schnell Kredite vergeben. Käufer müssen nicht nur genügend Geld selber einbringen, sondern nebst dem Eigenkapital von mindestens 20 Prozent ein entsprechendes Einkommen vorweisen können. Zusätzlich spielt die persönliche Entwicklung der Käufer eine wichtigere Rolle und wird von den Finanzinstituten bei der Beurteilung einer Kreditvergabe immer differenzierter geprüft.
 

Stefan Stadler (li), Inhaber der vermarktenden MSW Immobilien AG
Marco Ramstein (re), Leiter Projektentwicklung der Hardturm AG


Sie müssen also auch neue Vorteile und Argumente für einen Kauf ausarbeiten?
Marco Ramstein: Speziell was den Innenausbau betrifft haben wir ein eher einzigartiges Konzept. Wir definierten einen Grundausbau gemäss Baubeschrieb. Der Käufer kann aus vorgegebenen Gestaltungsmöglichkeiten eine individuelle Wahl treffen - beispielsweise die Materialien und Verarbeitungen von Bodenbelägen oder Badezimmermöbeln. So reduzieren wir die Aufwände, die eine Planungsleistung auslösen. Das Besondere daran: Wer keine zusätzlichen Änderungen umgesetzt haben möchte, profitiert von einem Rabatt. Wir geben dem Käufer unsere Einsparungen weiter. Das ist doch eher ungewohnt und stösst auf grosses Interesse.

Wovon profitiert ein Unternehmen, das in ein Gebäude im Hard Turm Park zieht?
Stefan Stadler: Wer wie die Hardturm AG seit fast hundert Jahren Grundeigentümer ist und ein solches Areal über vier Bauetappen realisiert, kann auf verschiedene Entwicklungen reagieren. Für neue Investoren in einem Quartier geht es primär um die Bodenpreise, die sich je nach Standort stark unterscheiden und schnell verändern können. Um darauf zu reagieren, haben sie wenig Spielraum. Doch für ein Unternehmen sind langfristige Planungen enorm wichtig. Wer hier einzieht, muss auch hier bleiben können. So investiert ein Unternehmen in die Lebensqualität eines Quartiers, in den bestehenden und künftigen Nutzungsmix und in die Infrastruktur. Da hilft natürlich auch das zusammen mit der Stadt erarbeitete Leitbild für den Hard Turm Park – und für ganz Zürich-West.

Wie durchmischt und belebt man eine solche Überbauung?
Marco Ramstein: Die Durchmischung und gezielte Positionierung der verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten ist sehr zentral. Mit den Hotels und Gastrobetrieben sowie dem Kindergarten lebt das Quartier während 24 Stunden. Ausserdem finden hier verschiedene Kunstprojekte einen Platz, auch langfristige Installationen, die für ein wiedererkennbares Erscheinungsbild sorgen und zu Treffpunkten werden. Diese Philosophie ist uns ein Anliegen. Wir wollen mit unseren Entwicklungen der Stadt auch Lebensqualität zurückgeben. Es gilt aber auch die Gratwanderung zwischen Belebung und Immissionen erfolgreich umzusetzen und sowohl zu durchmischen als auch zu trennen. Der Wohneigentümer möchte nicht direkt neben dem Hoteleingang in sein Zuhause und wünscht sich Ruhe in der Nacht.

Welche Rolle spielen Energiefragen heute?
Marco Ramstein: Wir sind dauernd mit dieser Thematik konfrontiert. Was in der ersten Bauphase noch galt, ist in dieser vierten Etappe bereits veraltet. Allem voran steht die Minimierung des Individualverkehrs. Mit zwei Tramhaltestellen und zwei nahen S-Bahnhöfen haben wir darauf eine gute Antwort. Ausserdem beziehen wir Fernwärme und der Hard Turm Park wird im Minergie-Standard erstellt. Daran geht heute kein Weg vorbei.

Stefan Stadler: Eine Minergie-Zertifizierung wird zwar nicht unbedingt verlangt und an technologischen Details sind Käufer weniger interessiert, dann schon eher an den Kosten. Doch der entscheidende Punkt ist, etwas zu kaufen, das auch in der Zukunft Bestand hat.