Um Grundlagen für Entscheidungen zu schaffen, ist die richtige Beurteilung des bestehenden Umfelds wie Standorte, Land- und Mietwerte sowie Baukosten unabdingbar.

«Die entscheidende Frage ist, wo die eigentliche Projektentwicklung beginnt», sagt David Frei von der Priora AG. Grundsätzliche Bedingung sei, dass es stets einen Nutzer beziehungsweise Mieter oder Käufer brauche. Im Zentrum steht deshalb die Frage: Für wen baue ich? Dabei unterscheidet sich die Entwicklung von Siedlungen und Quartieren wesentlich von der Objektentwicklung. Für ein Quartier ist die Grundinfrastruktur wie etwa Erschliessung und Energie sowie die Gestaltung von Frei- und Grünflächen von zentraler Bedeutung. «Werden hier Fehler gemacht, hat dies Auswirkungen auf alle Nutzer», betont Frei. Die grosse Herausforderung bestehe darin, die Infrastruktur nutzergerecht zu planen. Ebenso sollte sie flexibel sein und auf künftige Bedürfnisse Rücksicht nehmen.
 

Stichwort Nachhaltigkeit

Beim Bauen sei jede Situation einzigartig und müsse daher individuell beurteilt werden, sagt Frei. Eine hohe Diversität von Nutzung und Nutzer und die daraus abgeleitete Infrastruktur ergebe ein Substrat für Nachhaltigkeit. Eine «Monokultur» hätte ähnlich wie in der Agrarwirtschaft fatale Folgen. Rendite und Nachhaltigkeit sind für den gelernten Architekten und Betriebsökonom kein Widerspruch. Frei erwähnt in diesem Zusammenhang das Beispiel Stockwerkeigentum. Heute werde der Franken im Immobilienbereich wieder bewusster investiert, weiss er aus Erfahrung. Sei dies zwingend über restriktivere Kreditrichtlinien oder aus privaten Gründen. Durch das gesteigerte Bewusstsein werde aber vermehrt auf Qualität und somit auch auf Nachhaltigkeit geachtet. «Das Geld ist nach wie vor vorhanden, aber es wird bewusster ausgegeben.» Mit der Rendite müsse im Übrigen auch die Risikobereitschaft definiert werden, fügt Frei an. «Ich kann zwar eine hohe Rendite anstreben, muss mir aber gleichzeitig bewusst sein, dass sich mit jedem Prozent mehr Rendite die Wahrscheinlichkeit, dass ein prognostiziertes Ereignis nicht eintritt, vergrössert.» Ein solches Modell könne unter dem Strich nicht nachhaltig sein, sagt Frei. Deshalb sollten hier Selbstverantwortung und marktwirtschaftliche Selbstregulation zum Zuge kommen.
 

Gestresste Ökologie

Nachhaltigkeit, wo auch immer, werde einzig durch das gleichzeitige und gleichberechtigte Umsetzen von umweltbezogenen, wirtschaftlichen und sozialen Zielen erreicht, betont Frei. «Dies sind die Mittel, welche die marktwirtschaftliche Selbstregulation beeinflussen und bestimmen.» Die wirtschaftlichen Ziele sind zwingend, ohne sie gibt es keine Investition. Aber auch umweltbezogene Vorgaben sind unterdessen als Teil des Ganzen anerkannt. Eine gestresste Ökologie werde nicht zuletzt auch wirtschaftliche Ziele desavouieren, sagt Frei. Letztlich seien die sozialen Ziele die wichtigsten. «Der Nutzer und die Nutzung und somit der Mensch ist der entscheidende Faktor. Wird eine geplante Entwicklung sozial nicht akzeptiert, fehlen die Käufer und Mieter. Misserfolge sind damit vorprogrammiert.»
 

Hohe Nachfrage

Mit einem Volumen von rund 9 Prozent, das 53 Milliarden Franken entspricht, trägt die Bauwirtschaft heute einen wesentlichen Teil zum Bruttoinlandprodukt der Schweiz bei. Da die Branche aufgrund der meist langen Investitionsprozesse träge ist, stelle sich die Frage, inwiefern der Wirtschaftserfolg zum Erfolg der Bauwirtschaft beitrage, betont Frei. «Die Bauwirtschaft ist ein Barometer der Wirtschaftslage.» Wobei zwischen Hoch- und Tiefbau unterschieden werden muss. Der Tiefbau – meist durch öffentliche Gelder finanziert – dient mittels antizyklischer Vergabe oft auch zur Ankurbelung der Wirtschaft. Im Gegensatz dazu floriert der Hochbau, der meist privat finanziert wird, wenn die Wirtschaft gestärkt ist und eine hohe Nachfrage nach Wohn-, Büro- und Gewerbeflächen besteht. Die Wirtschaft erzeuge allein durch die Ressourcennachfrage einen Bedarf von rund 60 000 neuen Wohnungen in der Schweiz pro Jahr, bilanziert Frei. «Das generiert ein Volumen von rund 23 Milliarden Franken.»