Zu Beginn eines Bauprojektes stellt sich für die Bauherrschaft eine zentrale Frage: Soll sie mit sämtlichen Handwerkern Verträge abschliessen oder will sie dies nur mit einem Generalunternehmer tun, welcher dann alle Aufträge direkt abwickelt? «Für alle Bauprojekte, ganz besonders für grössere Bauten, lohnt sich der Weg über einen Generalunternehmer», sagt René Chappuis, Geschäftsleiter der CAS Generalunternehmung AG. «Der Bauherr hat so nur einen Ansprechpartner und besitzt nur einen Werkvertrag für sämtliche zu erbringenden baulichen Leistungen. Alle Nachteile, die dem Bauherrn durch verschiedene Werkverträge, die Führung der entsprechenden Unternehmen und das finanzielle Risiko entstehen, entfallen.» In der Regel bieten Generalunternehmer ihre Leistungen zu einem fixen Preis und auf einen definierten Fertigstellungstermin hin an und können ihre Erfahrungen zur Kostenoptimierung einbringen. Auf Wunsch übernehmen sie die Schnittstellenrisiken und geben oft auch eine Festpreisgarantie ab.

Bau- und Werkverträge
Für den Auftrag wird ein Generalunternehmer-Vertrag abgeschlossen, der einem Werkvertrag entspricht. «Es ist sehr wichtig, dass dieser nicht zum Knebelvertrag wird», betont Chappuis. «Er muss faire gegenseitige Rechte und Pflichten enthalten, damit er dem Auftraggeber auch Sicherheit vermitteln kann.» Eine Erfüllungsgarantie sichert dem Bauherrn Ersatzleistungen zu, falls sich später herausstellt, dass ursprünglich vereinbarte Leistungen nicht erbracht werden können. Eine Gewährleistungsgarantie hält zudem fest, dass der Generalunternehmer auch für Mängel haftet, die von Subunternehmen verursacht wurden.

Herausforderungen
Einen guten Generalunternehmer erkennt man an seinem Qualitätsmanagement und an qualifiziertem Personal. Beispielsweise haben die Mitgliedsfirmen des VSGU (Verband Schweizerischer Generalunternehmer) viel Markterfahrung und sind mit Subunternehmen von hoher Qualität und Quantität breit abgestützt. Ist die Erfahrung mit einem Generalunternehmer einmal nicht optimal, hängt das oft mit einer unfertigen Planung oder mit zu spät eingebrachten Änderungen zusammen. «Nachträge sind selbstverständlich immer möglich. Aber es ist wichtig, die Offerte vor Vertragsunterzeichnung mit dem Auftraggeber detailliert zu besprechen und auch auf Chancen und Risiken offen einzugehen», betont Chappuis. «Wenn ein Projekt korrekt ausgeschrieben und berechnet wurde, kann es zu keinen exorbitanten Preisunterschieden kommen.»

Das Preisniveau
Meistens liegt das Preisniveau eines Generalunternehmers etwas höher, was durch die von ihm getragenen Schnittstellenrisiken erklärt und auch wieder kompensiert wird. «Ob ein Projekt schlussendlich günstiger oder teurer realisiert wird, kann nur projektspezifisch abgeschätzt werden», sagt Chappuis. «Ein Generalunternehmer bietet der Bauherrschaft eines hinreichend definierten Bauwerks aber in jedem Fall eine massive Entlastung.»