Fact

Bei der Projektentwicklung müssen sämtliche relevanten Bereiche gut austariert und harmonisiert werden. Von grosser Relevanz ist zudem, dass der Projektentwickler frühzeitig erkennt, welche Qualität und Chancen ein Ort bereits bietet und mit welchen aus der Entwicklung und Planung definierten Elementen sinnvoll und adäquat ergänzt werden kann. Im Zentrum steht dabei wiederum die Schlüsselfrage: Für wen und wofür baue ich.
Mehr Informationen im Internet: www.myplace-meilen.ch
www.tris-staefa.ch
www.first-district.ch

Immobilien sind Lebensräume. Von der Projektentwicklung bis hin zur Baubewilligung und zum Baubeginn sei deshalb ganzheitliches Denken gefragt, sagt David Frei, Teamleiter Projektentwicklung bei der Priora AG. «Die wichtigste Frage stellt sich ganz am Anfang: Für wen und wofür plane und baue ich konkret.» Dies gelte bei Anlageobjekten ebenso wie beim Stockwerkeigentum. Hier eigne sich das Verfahren mit so genannten «Personas», fiktiven Personen, die aber genau definiert sind – vom sozialen Status über das Einkommen, die Hobbys, familiären Verhältnisse bis zu den Lebensgewohnheiten. «Diese Personas geben Antwort auf Fragen, die speziell zu Beginn einer Projektentwicklung auftauchen. So kommt es, dass beispielsweise in einem Projekt neben der Garage und dem Veloabstellraum auch noch eine Hundedusche eingeplant wird.»

Identität schaffen
Das Departement für Umwelt, Verkehr, Energie und Kommunikation (UVEK) rechnet in den kommenden Jahren mit einer massiven Zunahme an Strassen- und Schienenverkehr. Laut den aktuellsten Studien sollen im Zeitraum 2010 bis 2030 der öffentliche Personenverkehr um 50 Prozent, der motorisierte Individualverkehr um 19 Prozent, der Güterverkehr Strasse um 27 Prozent und der Güterverkehr Schiene um 77 Prozent zunehmen. Zur Bewältigung dieser Verkehrszunahmen durch den Ausbau der bestehenden Infrastrukturnetze sind grosse finanzielle, zeitliche, politische und personelle Anstrengungen nötig. Die vielen zur Diskussion stehenden Ausbauprojekte sind aber aufgrund des kontinuierlichen Bedürfniswandels kritisch zu hinterfragen. Für die künftige Ausgestaltung der Mobilitätsinfrastrukturen stehen nicht die Wahl zwischen bestimmten Verkehrsmitteln im Vordergrund, sondern die kluge Kombination und die intelligente Ausnutzung der vorhandenen Infrastruktur. Denn die Schweiz verfügt bereits über ein sehr gutes, langfristig optimierbares Verkehrssystem. Des Weiteren ist es unerlässlich, dass dem Aspekt der Nachhaltigkeit in der Planung und im Umgang mit den bevorstehenden Herausforderungen ein hoher Stellenwert zugewiesen wird. Nur so kann das grosse zukünftige Volumen an Projektgeschäften sinnvoll und in Einklang mit umwelt- und energiepolitischen Zielen bewältigt werden.

Identität schaffen
Bekommt man als Immobilien-Entwickler die Chance, eine ganze Siedlung oder ein Wohnquartier zu planen, bedeute dies eine grosse Herausforderung und eine ebenso grosse Verantwortung, betont Frei. «Man plant und baut nicht nur für die nächsten 10 oder 20 Jahre, sondern gleichzeitig auch für die nächste und übernächste Generation.» Zudem ergebe sich die einmalige Chance, auch zwischen den Häusern zu planen und nicht nur «ein einzelnes Objekt mit Abstandsgrün». Ein gutes Quartier oder eine gute Siedlung definiere sich über die Aussenräume und deren Ausgestaltung. Aus der wissenschaftlichen Lehre, so Frei, sei bekannt, dass der Anteil von bebauter Fläche zum öffentlichen Aussenraum in einem Verhältnis von rund 65 zu 35 Prozent liegen sollte. «Liegt der Anteil an öffentlichem Raum unter diesen 35 Prozent, geht dies zu Lasten der Qualität des Quartiers.» Damit schaffe und gestalte man Identität für die Bewohner und deren Umwelt.


Verbaute Fläche
Verdichtetes Bauen, das heisst mehr verbauter Raum pro Quadratmeter Grundstücksfläche, möge zwar das Herz jedes Investors erfreuen, sagt Frei. «Eigentlich sollte aber eine Qualifizierung über die Anzahl Personen pro Quadratmeter Grundstücksfläche oder Wohnfläche im Vordergrund stehen.» In den letzten Jahrzehnten habe es eine starke Zunahme an Wohnfläche pro Person gegeben. Mit einer Verdichtung, wie sie heute von der Politik gefordert und von der Allgemeinheit verstanden werde, erreiche man indes wenig. «Wir bauen zwar mehr Wohnraum pro Quadratmeter Landfläche, aber unser Verhalten und somit der Konsum an Wohnfläche wird dadurch nicht beeinflusst.» Auch hinsichtlich Infrastruktur müsse dieselbe Frage gestellt werden. Strasse und Bahn erwähnt Frei in diesem Zusammenhang. «Hier hat sich noch nie jemand ernsthaft gefragt, wie man diese verbaute Fläche reduzieren könnte, was ja eigentlich das Ziel sein muss.»


Harmonisierung anstreben
Rendite und Nachhaltigkeit sind für den gelernten Architekten und Betriebsökonom kein Widerspruch. Er erwähnt das Beispiel Stockwerkeigentum. Heute werde der Franken im Immobilienbereich wieder bewusster ausgegeben, so Frei. Sei dies zwingend über restriktivere Kreditrichtlinien oder aus privatem Ansporn. Durch das gesteigerte Bewusstsein werde aber vermehrt auf Qualität und somit auch auf Nachhaltigkeit geachtet. «Das Geld ist nach wie vor vorhanden, aber es wird bewusster ausgegeben.» Das Drei-Säulen-Modell der nachhaltigen Entwicklung basiere auf der Idee, dass Nachhaltigkeit, wo auch immer, einzig durch das gleichzeitige und gleichberechtigte Umsetzen von umweltbezogenen, wirtschaftlichen und sozialen Zielen erreicht werden kann, betont Frei. «Nur wenn diese drei Kriterien im Einklang stehen, wird dies zu einer nachhaltigen, also langfristigen Qualität führen.» Nötig sei eine Harmonisierung der drei Bereiche, ohne dass einer dominiert. «Wird zum Beispiel der Aspekt der Ökonomie zu fest forciert, kann etwa der Aussenraum und damit der gesellschaftlich-soziale Aspekt darunter leiden. Wird hingegen das Augenmerk zu sehr auf die Ökologie gelegt, kann es sein, dass die wirtschaftliche Basis unrealistisch ist und ein Projekt schon gar nicht realisiert wird.»